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    ，他所在的SK律师事务所在去年营业收入和合伙人平均收益全球排名第二。李巍工作五年，已升至初级合伙人，从他的办公室望出去可以看见静静流淌的哈德逊河。

几个人开个短会，Dannile先简单地对了解到的项目情况做个总结，总体而言，如Thomas的介绍属实，目标物业上规划项目所取得的开发许可较为齐备，但仍需核查相关批文信息，批文中的用途、面积、高度、期限等任一细节都影响到后续开发。

刘铭宇点头称是，当场表示希望聘请Dannile作为天骏地产收购目标物业的法律顾问。Dannile后面还有一个会，发表完意见就先行离开了。

“看起来是个钻石级别的地块。”李巍转动手中的签字笔，“价格估计不便宜。”

刘铭宇伸出四个手指头，“4亿美元？”李巍啧啧咂舌，“最赚钱的还是商人啊。像我们这种靠专业知识和体力吃饭的，几辈子的bilblehours（计费小时）都达不到这个数。”

“你们专业人士向客户收到的钱可以马上落袋为安，做项目先期投入大量资金，盈利甚至收回成本都有风险。赚钱的方式不同，不能一概而论。”

“天骏财大气粗，4亿美元还是拿得出来的吧。”

刘铭宇苦笑道：“项目是好项目，资金是大问题。买地的4亿美元拿得出，后面开发可还不止4亿。全部掏真金白银谁都受不了了。”

“那你打算怎么解决资金？”

“我找了一家移民咨询公司，老板是华裔，做中国人的移民业务经验比较丰富，在业内小有名气。他们提供了一个融资方案，结合美国的移民政策，帮我们做这个项目的预售，用预售款作为夹层贷款，将银行贷款比例压缩到40%以下，这种情况下可以用项目单独抵押，不需要额外担保。”

“这个方案很新颖，但是否实施成功预售的情况应该很关键。”

“是的。所以才找了这家公司合作，看中的就是他们手上的移民客户资源和投资经验。风险是有，不过这个地块的稀缺性摆在那儿，如果能以4亿美元成交，我相信低价至少有15%的上涨空间。即使这个方案最后行不通，用其他的融资渠道，项目的投资安全也有一定保障。”刘铭宇语气透出几分胸有成竹。

“看来天骏要在美国大干一场了！”李巍打了个响指。

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接下来一天的安排是会见瑞恒集团的人，商谈纽约项目的融资方案。瑞恒集团的董事长姓周，迈瑞·周，加拿大华裔，微胖身形，声音洪亮，金丝眼镜后面的一双眼睛透着精光。

周总详细介绍了为天骏地产投资纽约项目设计的融资方案，瑞恒集团计划利用投资移民的需求，将购房和融资结合起来，通过向投资移民客户预售募集部分资金，以夹层贷款的方式投入项目，争取占到40%左右，银行贷款40%，剩下是天骏地产自身的资金投入。

银行贷款的比例从60%压缩到40%，这种情况下银行可以接受项目的单独抵押，不需要母公司再提供额外的担保。而且预售款作为夹层贷款的年利率低于5%。这样不仅压缩了天骏投入的自有资金，放大了融资杠杆，融资成本还低，有利于提高项目回报率。

听完周总的介绍，刘铭宇缓缓拍掌道：“这个方案一举多得，非常创新和专业。”

周总笑容满面：“国内企业到美国投资，缺少美国本土的背景和经验，与各方的沟通和谈判能力差一些，因此和当地的机构进行有效的合作是一个很好的方法。瑞恒集团投资的主要优势在于核心团队都是非常有美国本土经验，包括哈佛等名校毕业的人员，可以帮助国内企业在美国谈判、融资和把控项目风险。我们跟投资人、银行、会计师事务所、律师事务所都有很好的合作经验，具备整合协调的能力。”

“天骏来美国投资缺少的正是瑞恒这样有美国本土背景和经验的合作伙伴。”刘铭宇沉着一笑，“我想听听瑞恒对于纽约项目预售的想法和计划。”

瑞恒这次准备得很充分，周总打开另一份PPT，开始介绍瑞恒针对纽约项目制定的一个初步的预售计划，包括瑞恒现有储备客户资源及预估的预售客户数量、预售金额对项目融资成本及回报率的影响、预售的推介会安排、双方的合作模式及收费方式等。

一阵困意袭来，时差的威力发作了，林若连续两天晚上都睡不着很精神，这会儿上下眼皮打架，想打哈欠。她瞪大眼睛，强打精神，脑袋却不听使唤，有点飘飘然的感觉，负责做会议记录的她连刘铭宇和周总的对话听得都不太真切了。

刘铭宇倒很精神，听得认真，不时与周总进行交流，不知道他有什么倒时差的窍门。会议一直开到下午三点。林若暗暗发狠掐了自己好几下，勉力抵抗住一阵比一阵猛烈的困倦，表面看上去挺正常，实际恨不得即刻瘫倒在床上。

会议颇有成效，双方对合作进行了比较深入的交流。明天瑞恒安排了三家银行，一起去沟通银行对此类房地产项目融资业务的具体方案。

从瑞恒的办公室出来，林若在大太阳下打了几个哈欠。刘铭宇笑道：“困了？”

“晚上睡不着，现在犯困。您没有时差吗？”林若问。

“有。”

“那我看您挺精神的。”林若好奇道，“有什么好办法？”

刘铭宇神秘地笑笑，凑过来低声道：“我出门前喝了一大杯黑咖啡。”

“嗯？”林若呆住了，“呃……好办法。”

刘铭宇看她迟钝的表情乐了，“我们先回酒店休息，晚上八点李巍请吃饭。你可以睡会儿，不过会议记录吃饭之前要发给我。”

林若负责将这次行程的会议内容整理成会议记录，会议记录要发给公司的相关人员，这边晚上国内正好是上午，刘铭宇会和他们开电话会议讨论纽约项目。

回到酒店，林若身子一沾到柔软的大床就睡着了，睡得昏昏沉沉，闹钟响了好几遍才挣扎起来，听录音做完会议记录，发给刘铭宇已快七点半，穿好衣服，花五分钟化个淡妆，赶紧下到酒店大堂。

刘铭宇已经等在大堂，不一会儿，李巍便开车过来接他们。晚上吃饭的餐厅据说是美国最好吃的牛排餐厅，连续二十多年被评为纽约第一的牛排馆（TOPFOOD）。

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餐厅在布鲁克林区，保持着非常传统而古老的德国酒吧风格，原木色的桌子，深褐色的木墙，天花板上吊着蜡烛水晶灯。订好的位子上已有一位白人美女等着他们。白人美女大大的眼睛，长卷发随意地盘在脑后，褐色的眼珠很迷人，气质优雅。

李巍分